1세대1주택의 범위 – 비과세 요건 (소령154조)

이 주제는 아래의 질문을 해결할 수 있습니다.

1. 1세대1주택 비과세의 요건은 무엇인지?

2. 비과세 요건 중 거주기간과 보유기간을 적용받지 않는 경우는 무엇인지?

3. 거주기간요건이 필요한 경우는?

4. 주택과 그 이외의 건물이 복합되어있는 겸용주택은 어떻게 비과세를 적용하는지?

5. 보유기간과 거주기간을 계산하는 방법은?

6. 비과세가 적용되는 주택부수토지를 계산 및 판단하는 방법은?

7. 보유기간과 거주기간을 통산(합산)하는 경우는 무엇인지?

8. 동일한 날에 2개이상의 주택을 양도하는 경우 비과세를 적용받는 주택은 ?

9. 공동상속주택의 거주기간판단은 어떻게 하는것인지?

10. 발생가능한 사례는 무엇이 있는지?

이상. 

이 주제의 내용을 요약하면,

Q: 1세대1주택의 비과세요건은 무엇인가요?
A: 양도일 현재 1주택을 보유하고 해당주택의 보유기간이 2년이상인 것을 말합니다. 이것은 양도하는 주택이 취득당시 조정대상지역이 아니므로 거주요건은 없습니다.

Q: 1세대1주택의 비과세요건 중 거주요건이 필요한 경우는 언제입니까?
A: 취득당시 조정대상지역에 있는 주택인 경우입니다. 이 경우에는 보유기간이 2년이상이고, 그 보유기간 중 거주기간이 2년이상이 되어야 합니다.

Q: 주택의 계약당시에는 조정대상지역이 아니였으나 이후 취득시에는 조정대상지역으로 지정이 된경우에도 거주요건이 필요한가요?
A: 조정대상지역공고가 있은 날 이전에 계약을 하고 계약금을 지급한 사실이 확인되며, 계약금 지급일 현재 무주택인 경우에는 예외를 인정하여 거주요건의 제한을 받지 않습니다. 

Q: 거주기간은 언제부터 언제까지인가요?
A: 거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 합니다.

Q: 취득당시 공동상속주택인 경우에는 상속인 중 누구를 기준으로 거주기간을 판단하나요?
A: 소령155조③항에 따라 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 사람이 거주한 기간으로 판단합니다. 

※ 공동상속주택 소유자 기준을 알고 싶다면 이 글이 도움이 됩니다.

상속주택 비과세특례 및 요건 (소령155조2항및3항)

이 주제는 무엇을 확인할 수 있나요? 1. 1주택을 보유한 상속인이 상속받은주택(상속주택)으로 2주택이 되는경우 비과세특례요건은? 2. 상속주택이 2개이상인 경우는 어떻게 되는지? 3. 조합원입주권을 상속받은 경우 비과세특례가 적용되는지? 4. 분양권을 상속받은 경우 비과세특례가 적용되는 […]

▣ 조세법전 조문

시행령

[소득세법 시행령 154조 (1세대1주택의 범위)]

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년)이상인 것[취득 당시에 ‘주택법’ 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

1. ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따른 민간건설임대주택이나 ‘공공주택 특별법’에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우

2. 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.

가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 의한 협의매수·수용 및 그밖의 법률에 의하여 수용되는 경우

나. ‘해외이주법’에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

3. 1년 이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우

4. 삭제

5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

② 제1항에서 조정대상지역을 적용할 때 2017년8월3일부터 2017년11월9일까지의 기간에는 다음 표의 지역을 조정대상지역으로 한다. 

1. 서울특별시 : 전 지역
2. 부산광역시 : 해운대구ㆍ연제구ㆍ동래구ㆍ남구ㆍ부산진구 및 수영구, 기장군
3. 경기도 : 과천시ㆍ광명시ㆍ성남시ㆍ고양시ㆍ남양주시ㆍ하남시 및 화성시(반송동ㆍ석우동, 동탄면 금곡리ㆍ목리ㆍ방교리ㆍ산척리ㆍ송리ㆍ신리ㆍ영천리ㆍ오산리ㆍ장지리ㆍ중리ㆍ청계리 일원에 지정된 택지개발지구로 한정한다)
4. 기타 : ‘신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법’ 제2조 제2호에 따른 예정지역

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항에 따른다.

⑥ 제1항에 따른 거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다.

⑦ 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 “지역별로 대통령령으로 정하는 배율”이란 다음의 배율을 말한다.

1. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 제6조 제1호에 따른 도시지역 내의 토지: 다음 각 목에 따른 배율

가. ‘수도권정비계획법’ 제2조 제1호에 따른 수도권(이하 이 호에서 “수도권”이라 한다) 내의 토지 중 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 내의 토지 : 3배

나. 수도권 내의 토지 중 녹지지역 내의 토지 : 5배

다. 수도권 밖의 토지: 5배

2. 그 밖의 토지 : 10배

⑧ 제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산할 때 다음 각 호의 가간을 통산한다. 

1. 거주하거나 보유하는 중에 소실·무너짐·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간

2. 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간

3. 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속 개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 거주하고 보유한 기간

⑨ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다.

⑩ 제1항에 따른 1세대 1주택이 다음 각 호의 요건에 모두 해당하는 경우에는 제155조 제20항 각 호 외의 부분 후단에 따른 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1주택을 보유한 것으로 보아 제1항을 적용한다.

1. ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 제5조에 따라 임대주택으로 등록하거나 ‘영유아보육법’ 제12조 또는 제13조에 따른 어린이집으로 설치·운영된 사실이 있을 것

2. 해당 주택이 제155조 제20항 각 호 외의 부분 후단에 따른 직전거주주택보유주택일 것

⑪ 법 제89조 제1항 제3호 나목에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다. 

⑫ 제1항을 적용할 때 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택으로서 제155조 제3항 각 호 외의 부분 본문에 따른 공동상속주택인 경우 거주기간은 같은 항 각 호 외의 부분 단서에 따라 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 사람이 거주한 기간으로 판단한다.

[소득세법 시행령 155조15항 (다가구주택)]

⑮ 제154조제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. 

관련 법령

[소득세법 89조] 비과세양도소득 (주택)

▣ 발생가능한 사례

(예정)