재개발 재건축관련하여 발생하는 세금문제는 무엇이 있습니까? 그 구분은 크게 취득시, 보유시, 양도시로 구분하여 생각할 수 있습니다.
① 취득시입니다.
조합원입주권과, 분양권은 다른 주택을 취득하는 경우 주택수에 포함하여 취득세 중과세율에 영향을 주고 있습니다.
사례로 조합원입주권과 분양권을 각각 1개보유한 자가 조정지역내에서 주택을 취득하는 경우 3주택에 대한 중과세율(12%)를 적용받습니다.
② 보유시입니다.
종합부동산세는 주택을 보유하고 있는경우 납부하는 대표적인 세금입니다. 이때, 1세대1주택에 대해서는 특례를 적용하여 장기보유, 고령자공제등 다양한 혜택을 제공하며, 그 세금을 줄여주고 있습니다. 이때, 1세대1주택의 범위에 조합원입주권, 분양권이 포함되는지 여부 및 장기보유, 연령등 그 보유기간을 판단하여야 할 것입니다.
만약, 주택수에 포함이 되어 1세대1주택이 되지 않는경우라면 상대적으로 많은 세금을 납부하게 될수도 있습니다.
③ 양도시입니다.
양도소득세는 1세대1주택자에게 적용되는 비과세부터 다주택자에게 적용되는 중과세까지 주택수를 판단하여야 합니다. 이때, 조합원입주권, 분양권은 주택수에 포함하여 비과세 및 중과세 판단에 영향을 미칩니다.
조합원입주권 비과세특례가 적용되는지 판단해보아야 합니다. 비과세는 원칙적으로 주택에만 적용되는 것이지만, 일정한 요건의 조합원입주권은 비과세를 적용받을 수 있습니다.
이처럼, 조합원입주권과 분양권은 취득, 보유, 양도등 모든 세금에서 영향을 미치고 있습니다. 그러므로, 각 유형별, 취득시기별, 상황별로 어떤 세금문제가 발생하는지 반드시 알아야 피해를 예방할 수 있을것입니다.
*용어
재개발 및 재건축이 진행되면, 기존 주택을 보유한 조합원은 부동산을 취득할 수 있는 권리를 취득하게 되는데, 이 권리를 ‘조합원입주권‘이라고 합니다. 그리고, 그 조합원을 ‘원조합원’이라고 하며,
이 원조합원으로부터 조합원입주권을 매매등으로 그 권리를 승계하여 조합원입주권을 취득한 자를 ‘승계조합원’이라고 합니다.
즉, 조합원입주권은 원조합원이 취득한 조합원입주권과 승계조합원이 취득한 조합원입주권으로 구분될 수 있습니다.
그리고, 일반분양에 의하여 주택을 취득할 수 있는 권리에 당첨된 자 또는 그 권리를 매매등으로 승계한 자가 있으며, 이 권리를 ‘주택분양권‘이라고 하며, 그 권리를 소유한 자를 분양권자라고 합니다.
