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임대주택이 자진말소 또는 자동말소되는 유형의 임대주택을 보유하고 있는 경우, 그 임대주택 이외의 다른 거주주택을 양도시 적용되는 거주주택비과세특례가 개정되었습니다.
민간임대주택에관한특별법의 개정으로 단기임대주택과 아파트장기일반임대주택유형이 폐지되면서, 그 폐지되는 주택의 의무임대기간종료시 자동폐지되는 자동말소임대주택과 의무임대기간내에 자발적으로 폐지하는 자진말소임대주택이 있는경우, 보유하고 있는 다른 거주주택을 양도할때 거주주택비과세규정을 어떻게 적용할지를 알수 있습니다.
그 내용이 무엇인지 알아봅니다.
이 주제는 다음의 해답을 확인할수 있습니다.
1. 폐지되는 임대주택유형(단기임대주택, 아파트장기임대주택)이 있는경우 거주주택비과세적용여부
2. 임대주택 자진말소와 자동말소에 따른 거주주택비과세적용여부
3. 임대주택의 자진말소, 자동말소로 인한 의무임대기간미충족시 비과세적용여부
4. 임대주택의 재개발재건축으로 의무임대기간미충족시 비과세적용여부
5. 적용시점
이상.
개정내용을 살펴보면,,,,
임대주택과 거주주택이 있는 자가 (요건이충족된)거주주택을 양도하는 경우 거주주택비과세특례를 적용받을수 있습니다.
하지만, 페지되는 임대주택유형으로 인해 의무임대기간이 경과되면 자동적으로 임대주택이 말소되는 자동말소임대주택과 의무임대기간이 미경과시 자발적으로 말소하는 자진말소임대주택이 있는경우, 거주주택비과세특례요건의 적용여부가 개정되었습니다.
개정내용은,,, 자진말소 및 자동말소시 해당 임대등록말소일로부터 5년이내에 거주주택을 양도하는경우 비과세를 적용해주기로 하였으며, 이 때 자진말소의 경우에는 반드시 의무임대기간의 1/2이상을 임대한경우에 한하여 적용합니다.
또한, 단기임대주택(4년)과 같이 거주주택비과세특례요건인 5년이 경과하기전에 자동말소되는 경우에도 미리양도한 거주주택에대해서 추징하지 않기로 하였습니다.
현 행 | 개 정 |
□ 임대주택 외 1거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세 | □ 거주주택 비과세 적용의 예외규정 신설 |
ㅇ (비과세 요건) ① 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 거주주택 1채 |
ㅇ (좌 동) |
② 거주주택 양도일 현재 임대주택을 임대중이며, 법령상 요건 충족한 경우 - 단기임대주택 : 5년이상 임대 및 임대료 5% 상한 준수 등 - 장기일반매입임대주택 중아파트 * 조정대상지역의 경우 ‘18.9.13까지 취득분 : 8년이상 임대 및 임대료 5% 상한 준수 등 | ㅇ 임대등록 자진*말소 및 자동말소시 : 임대등록말소** 후 5년내 1거주주택 양도시 비과세 *의무임대기간의 1/2이상 임대한 경우 **2호 이상 임대시 최초로 등록말소되는 경우를 말함
ㅇ 5년이상임대를 요건으로하는 매입임대주택(가목)과 건설임대주택(다목)은 2020.7.10이전에 임대사업자등록신청(임대할주택을추가하기위해 등록사항의 변경신고를 한경우를 포함)한임대주택에한하여 거주주택특례적용 |
ㅇ (사후 관리) 의무임대기간 충족 전에 거주주택 양도한 후 의무임대기간 미충족시 추징 | ㅇ 임대주택 자진말소*, 자동말소로 의무임대기간 미충족하더라도그 등록이 말소된 날에 해당임대기간요건을 갖춘것으로 본다. (旣양도자에 대해 미추징) *의무임대기간의 1/2이상 임대한 경우
ㅇ 재개발,재건축 또는 소규모재건축사업으로 임대중이던 장기임대주택이 멸실되어 새로취득하거나, 주택법2조에 따른 리모델링으로 새로취득한 주택이 다음에 해당하는 경우 당초주택에 대한 등록이 말소된 날 해당임대기간요건을 갖춘것으로 본다. (다만, 임대의무호수를 임대하지 않은기간이 6개월이 지난경우는 임대기간요건을 갖추지 않은것으로 본다) - 2020.7.11이후 새로취득한주택이 아파트장기임대주택이거나 또는 새로취득한주택이 단기임대주택으로 임대사업자등록을 신청(임대할주택을추가하기위해 등록사항변경신고를 한경우 포함)한경우 - 새로취득한 주택이 아파트(당초주택이 단기임대주택인경우에는 모든주택을말함)인경우로서 임대사업자등록신청을 하지않은경우
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▣ 적용시기
2020.10.7이후 양도하는분부터 적용한다.
▣ 적용례
① 자동말소 또는 자진말소로 의무임대기간요건을 갖추지못하게 된 경우에도 그 등록이 말소된 날에 임대기간요건을 갖춘것으로 보는(155조 22항 제2호 라목)개정규정은 2020.8.18이후등록이 말소되는분부터 적용한다.
② 자동말소 또는 자진말소이후 거주주택을 5년이내에 양도한경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘것으로 보아 거주주택비과세를 적용(155조 23항)하는 개정규정은 2020.8.18이후부터 2020.10.6(이영시행일전)일까지 등록이 말소된 후 거주주택을 양도한 분에 대해서도 적용한다.
※참고
1. 자동말소규정 (민간임대주택에관한특별법 6조 5항)
2. 자진말소규정 (민간인대주택에관한특별법 6조 1항 11호)
▣ 관련법령
: 소득세법 시행령155조 ⑳ ( 2020.10.7시행 )
: 소득세법 시행령155조 ㉒ 2호 라(자진말소,자동말소임대기간간주), 마(재개발재건축임대기간간주) ( 2020.10.7시행 )
: 소득세법 시행령155조 ㉓ ( 2020.10.7시행 )
